فصلنامه قضاوت

فصلنامه قضاوت

تعادل حقوق دارنده سند رسمی و سایر ذی‌نفعان در حقوق املاک ایران و انگلستان

نوع مقاله : مقاله علمی - پژوهشی

نویسندگان
1 دانشیار حقوق خصوصی دانشکده حقوق، دانشکدگان فارابی، دانشگاه تهران، تهران، ایران، (نویسنده مسئول)، رایانامه: alizadeha@ut.ac.ir
2 دانشجوی دکتری حقوق خصوصی، دانشکده حقوق، دانشکدگان فارابی، دانشگاه تهران، تهران، ایران. رایانامه: mo.rafiee@ut.ac.ir
چکیده
نظام حقوقی ایران در حوزۀ املاک، پس از تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403»، با تمرکز بر اعطای اعتبار ویژه به اسناد رسمی عملاً حقوق ذی‌نفعان فاقد سند رسمی را نادیده گرفته و به‌شکلی افراطی از دارندۀ سند رسمی حمایت کرده است. در مقابل، حقوق املاک انگلستان از قرن‌ها پیش با این چالش مواجه بوده و توانسته است الگویی متوازن میان حقوق دارندۀ سند رسمی و سایر ذی‌نفعان ایجاد کند و راهکارهای کارآمدی برای تعادل این حقوق ارائه کند. در این پژوهش ضمن تحلیل این راهکارها و بررسی انطباق‌پذیری آن‌ها با مبانی فقهی و چهارچوب‌های حقوقی ایران، چند پیشنهاد اصلی بر پایۀ مطالعۀ تطبیقی صورت‌گرفته، ارائه می‌شود: 1. مادۀ 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات نباید ادلۀ مربوط به اسناد عادی را به کلی غیرقابل استماع تلقی کند و صرفاً امکان استرداد عوضین را پیش‌بینی کند؛ بلکه شایسته است ادلۀ مربوط به معاملات عادی بین متعاملین قابل استناد و در مقابل ثالث غیرقابل استناد باشند. 2. اعتبار مطلق اسناد رسمی در برابر اسناد عادی مبنای قابل دفاعی نه در فقه امامیه و نه در مطالعات تطبیقی ندارد و شایسته است قانون‌گذار اعتبار مطلق را فقط در فرض تصرف ملک از سوی مالک ثبتی به اسناد رسمی اعطا کند. 3. با توجه به اعتبار ویژه‌ای که سند رسمی یافته است، قانون‌گذار می‌تواند در برخی از موارد خاص، برای حمایت از منافع سایر ذی‌نفعانی که از ثبت رسمی محروم مانده‌اند، اما وجدان و اخلاق آن‌ها را مستحق بهره‌ای از ملک می‌داند، حقوق عینی تازه‌ای ایجاد کند تا در مقابل مالک رسمی از آن‌ها حمایت شود.





کلیدواژه‌ها
موضوعات

1.         ارسطا، محمدجواد. (1388). سلسله پژوهش‌های فقهی ـ حقوقی 8: اعتبار سند و تعارض آن با ادلۀ دیگر در حقوق ایران و فقه امامیه، تهران: جنگل.
2.         سامانی، احسان و فهیمی، عزیزالله. (1398). مطالعۀ تطبیقی شرایط مال موقوفه و مورد «تراست» از منظر حقوق اسلام و انگلیس، مطالعات فقه اسلامی و مبانی حقوق، دورۀ 13، شمارۀ 40، 149-174.
3.         سبحانی، جعفر. (1389). استفتائات، جلد دوم، قم: مؤسسۀ امام‌ صادق (ع).
4.         شهید ثانی، زین‌الدین بن علی. (1413 ه.ق). مسالک الأفهام إلی تنقیح شرایع الاسلام، جلد نهم، قم: مؤسسه المعارف الإسلامیه.
5.         طباطبایی حصاری، نسرین. (1403). نگرشی انتقادی به رویکردهای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در حل چالش‌های معاملات املاک، مجلۀ حقوقی دادگستری، دورۀ 88، شمارۀ 128، 1-32.
6.         طوسی، محمد بن حسن. (1407 ه.ق). الخلاف، جلد چهارم، قم: جماعة المدرسین فی الحوزة العلمیه بقم، مؤسسه النشر الإسلامی.
7.         علم‌الهدی، علی بن حسین. (1415 ه.ق). الانتصار، قم: جماعة المدرسین فی الحوزة العلمیه بقم، مؤسسه النشر الإسلامی.
8.         عیسائی تفرشی، محمد. (1383). تجزیه‌وتحلیل «تراست» در حقوق انگلیس و مقایسۀ آن با نهاد وقف در حقوق ایران، پژوهش حقوق عمومی، دورۀ 6، شمارۀ 13، 19-47.
9.         کاتوزیان، امیرناصر. (1380). ستایش قرارداد یا ادارۀ قرارداد، مجلۀ دانشکدۀ حقوق و علوم‌ سیاسی، دورۀ 52، 111-135.
10.      کاتوزیان، امیرناصر. (1385). سهم عدالت در تفسیر قانون، مجلۀ دانشکدۀ حقوق و علوم سیاسی، دورۀ 72، 361-383.
11.      کاظمی محمود؛ ذوالفقاری، مهسا؛ بادینی، حسن و سیفی زیناب، غلامعلی. (1401). اثر ثبت در مالکیت املاک از منظر نظام‌های حقوقی ایران و انگلستان با نگرشی بر اخلاق عمومی و بهداشت قضایی، مجلۀ اخلاق زیستی (علمی پژوهشی)، دورۀ 12، شمارۀ 37، 1–17.
12.      محقق حلی، جعفر بن حسن. (1408 ه.ق). شرائع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام، جلد چهارم، قم: اسماعیلیان.
13.      مکارم‌ شیرازی، ناصر. (1390). قاعدۀ لا ضرر، قم: امام علی بن ابی‌طالب (علیه‌السلام).
14.      مکارم شیرازی، ناصر. (1400). استفتاء از سایت معظمٌ‌له با کد رهگیری: 140011040099.
15.      منتظری، حسینعلی. (1384). استفتائات، جلد دوم، تهران: سایه.
16.      موسوی خمینی، روح‌الله. (1392). تحریر الوسیله، جلد دوم، تهران: مؤسسۀ تنظیم و نشر آثار امام خمینی (ره).
17.      موسوی خمینی، روح‌الله. (1392). استفتائات، جلد دهم، تهران: مؤسسۀ تنظیم و نشر آثار امام‌ خمینی (ره).
18.      نجفی، محمدحسن. (بی‌تا). جواهر الکلام فی شرح شرایع الاسلام، جلد 32، بیروت: دار إحیاء التراث العربی.
19.  Ali v Dinc and Anor. (2022). EWCA Civ 34. Court of Appeal (Civil Division) of England and Wales. Retrieved from: https://www.bailii.org/ew/cases/EWCA/Civ/2022/34.html
20.  Ali v Dinc and Ors. (2020). EWHC 3055. High Court of Justice, Business and Property Courts (Chancery Division). Retrieved from https://www.bailii.org/ew/cases/EWHC/Ch/2020/3055.pdf
21.  Baker, J. (2019). An introduction to English legal history, (5th ed.), Oxford: Oxford University Press.
22.  Cooke, E. (2020). Land law, (3rd ed). Oxford: Oxford University Press.
23.  Dixon, M. (2024). Modern land law, (13th ed.), London: Routledge.
24.  Fisher, H. A. L. (1911). The Collected Papers of Frederic William Maitland, Vol. 3, Cambridge: Cambridge University Press.
25.  Gardner, S. and MacKenzie, E. (2012). An Introduction to Land Law, (3rd rev. ed.), London: Hart Publishing.
26.  Gardner, S. (2011). An Introduction to the Law of Trusts, (3rd ed.), Oxford: Oxford University Press.
27.  George, M. and Layard, Antonia. (2019). Thompson’s Modern Land Law, (7th ed.), Oxford, United Kingdom: Oxford University Press.
28.  George, M. and Layard, A. (2022). Thompson’s modern land law, (8th ed), Oxford: Oxford University Press.
29.  Glister, J. and Lee, J. (2018). Hanbury & Martin: Modern equity, (21st ed.), London: Sweet & Maxwell Ltd. Converted from epub to pdf.
30.  Gray, K. J. and Gray, S. F. (2005). Elements of land law, (4th ed.), Oxford University Press.
31.  Hudson, A. (2015). Equity and trusts, London: Routledge.
32.  Hudson, A. (2016). Principles of equity and trusts, London: Routledge.
33.  Huws, Catrin Fflur. (2014). Text, Cases and Materials on Equity and Trusts. Harlow: Pearson Education.
Ipsa Loquit
دوره 25، شماره 124
۱_۲۲۱
زمستان 1404
صفحه 171-199

  • تاریخ دریافت 10 بهمن 1404
  • تاریخ پذیرش 29 بهمن 1404