انتشارات و مدیریت آموزش و پژوهش دادگستری کل استان تهران فصلنامه قضاوت 1735-1227 26 126 2026 07 23 A comparative study on legal protections in official registration systems of transactions in Roman, German, French, and Iranian law, emphasizing the 1403 Act's necessity and resolving interpretative challenges مطالعه‌ای تطبیقی حمایت‌های حقوقی نظام ثبت رسمی معاملات در حقوق رم، آلمان، فرانسه و ایران با تأکید بر ضرورت تصویب و رفع چالش‌های تفسیری قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول 1403 141 170 738132 10.22034/judg.2026.2065667.1522 FA مهدی جوهری مدیرکل آموزش قوه قضاییه، معاونت منابع انسانی قوه قضاییه و استادیار گروه حقوق خصوصی، دانشگاه علوم قضایی و خدمات اداری، تهران، ایران 0009-0004-9683-9421 نیما نوروزی گروه فقه و حقوق، دانشکده علوم و معارف، جامعه المصطفی العالمیه، قم، ایران 0000-0002-6475-507X Journal Article 2025 07 13 In Iran, unregistered immovable property transactions face challenges such as conflicting transactions, document forgery, and increased property disputes. The Law on Mandatory Registration of Immovable Property Transactions (2024) was enacted to address these issues, enhance ownership transparency, and strengthen public trust in the legal registration system. However, the full implementation of the law's objectives encounters several challenges, including the extensive scope of mandatory registration, inclusion of personal rights or contractual obligations, insufficient infrastructure, and high registration costs, which may affect the principles of contractual freedom and the country’s objective registration system. This study aims to examine the challenges and critique the new law, analyze the effects of official registration on legal security and transaction certainty, and propose strategies to improve the effectiveness of the immovable property registration system. The research employs an analytical approach, based on comparative studies with French law and the theory of the “condition of enforceability” in immovable property transactions. The results indicate that the broad obligation to register, conflicts between real rights and contractual obligations, ambiguity in the nature of the enforceability condition, and the continued limited validity of ordinary documents reduce transaction certainty and increase legal risks. Adopting a substantive interpretation of the enforceability condition and focusing the law on registering real rights, along with mechanisms such as temporary registration or priority reservation, can mitigate these issues. In summary, amending and revising the law in alignment with the principles of Iran’s registration system can effectively ensure legal security, reduce property disputes, and achieve the main objectives of the law, namely transparency, order, and certainty in immovable property transactions. در ایران، معاملات غیرمنقول بدون ثبت رسمی با مشکلاتی مانند وقوع معاملات معارض، جعل اسناد و افزایش دعاوی ملکی همراه است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ با هدف کاهش این مشکلات، افزایش شفافیت مالکیت و تقویت اعتماد عمومی به نظام حقوقی تدوین شد. با این حال، اجرای کامل اهداف قانون با چالش‌هایی مواجه است؛ از جمله گستره وسیع الزامی بودن ثبت، درج حقوق دینی یا تعهدات قراردادی، نبود زیرساخت‌های کافی و هزینه‌های بالای ثبت که می‌تواند اصول حاکمیت اراده و نظام ثبت عینی ایران را تحت تأثیر قرار دهد. هدف این پژوهش، بررسی چالش‌ها و نقد قانون جدید، تحلیل آثار ثبت رسمی بر امنیت حقوقی و قطعیت معاملات، و ارائه راهکارهایی برای بهبود کارایی نظام ثبت اموال غیرمنقول است. روش پژوهش تحلیلی و مبتنی بر مطالعات تطبیقی با حقوق فرانسه و بررسی نظریه «شرط قابلیت استناد» معاملات غیرمنقول می‌باشد. نتایج نشان می‌دهد که الزام گسترده به ثبت و تعارض میان حقوق عینی و تعهدات قراردادی، ابهام در ماهیت شرط قابلیت استناد و استمرار اعتبار محدود اسناد عادی، موجب کاهش قطعیت و افزایش ریسک حقوقی در معاملات غیرمنقول شده است. پذیرش تفسیر ماهوی از شرط قابلیت استناد و تمرکز قانون بر ثبت حقوق عینی، همراه با استفاده از سازوکارهایی مانند ثبت موقت یا رزرو تقدم، می‌تواند این مشکلات را کاهش دهد. به طور خلاصه، اصلاح و بازنگری قانون به نحوی که با اصول نظام ثبت ایران همسو باشد، ضمن تضمین امنیت حقوقی و کاهش دعاوی ملکی، اهداف اصلی قانون یعنی شفافیت، نظم و قطعیت معاملات غیرمنقول را به‌طور مؤثر محقق می‌سازد.