Judgment

Judgment

Balancing the Rights of Legal Title Holders and Other Stakeholders in Iranian and English Land Law

Document Type : Scientific

Authors
Abdorreza Alizadeh 1
Mohammad Rafiee 2
1 Associate Professor of Private Law, Faculty of Law, Farabi College, University of Tehran, Tehran, Iran, (Corresponding Author). alizadeha@ut.ac.ir
2 Phd student in private law, faculty of law, college of Farabi, university of Tehran, Tehran, Iran, mo.rafiee@ut.ac.ir
10.22034/judg.2026.2084122.1668
Abstract
The Iranian law with enacting "The Law on Compulsory Registration of Immovable Property Transactions (2024)" has effectively overlooked the rights of stakeholders lacking official deeds by granting exclusive validity to official documents and providing extreme protection to the official deed holder. In contrast, English land law has succeeded in creating a relatively balanced model between the rights of the registered proprietor and other stakeholders, offering efficient mechanisms to equilibrate these rights. While analyzing these mechanisms and examining their adaptability with Fiqh jurisprudential foundations and Iranian legal frameworks, this research provides several key proposals: Firstly, the Law on Compulsory Registration should not render evidence related to unofficial documents entirely inadmissible or limit remedies solely to the restitution of considerations. Rather, it is appropriate that evidence pertaining to ordinary transactions remains invocable between the contracting parties, while remaining non-invocable against third parties. Secondly, the absolute validity of official deeds over ordinary documents lacks a defensible basis in both Imami jurisprudence and comparative studies. It is recommended that the legislature grant absolute validity to official deeds only in cases where the registered owner is in actual possession of the property. Thirdly, given the special status granted to official deeds, the legislature could—in specific instances—protect the interests of other stakeholders who have been deprived of official registration but are deemed entitled to a share of the property by conscience and ethics. This could be achieved by creating new "in rem" rights (proprietary rights) that can be enforced against the official owner.




 
Keywords
English Land Law
Land Registration
Trust
Overriding Interests
Compulsory Registration

Subjects

1.         ارسطا، محمدجواد. (1388). سلسله پژوهش‌های فقهی ـ حقوقی 8: اعتبار سند و تعارض آن با ادلۀ دیگر در حقوق ایران و فقه امامیه، تهران: جنگل.
2.         سامانی، احسان و فهیمی، عزیزالله. (1398). مطالعۀ تطبیقی شرایط مال موقوفه و مورد «تراست» از منظر حقوق اسلام و انگلیس، مطالعات فقه اسلامی و مبانی حقوق، دورۀ 13، شمارۀ 40، 149-174.
3.         سبحانی، جعفر. (1389). استفتائات، جلد دوم، قم: مؤسسۀ امام‌ صادق (ع).
4.         شهید ثانی، زین‌الدین بن علی. (1413 ه.ق). مسالک الأفهام إلی تنقیح شرایع الاسلام، جلد نهم، قم: مؤسسه المعارف الإسلامیه.
5.         طباطبایی حصاری، نسرین. (1403). نگرشی انتقادی به رویکردهای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در حل چالش‌های معاملات املاک، مجلۀ حقوقی دادگستری، دورۀ 88، شمارۀ 128، 1-32.
6.         طوسی، محمد بن حسن. (1407 ه.ق). الخلاف، جلد چهارم، قم: جماعة المدرسین فی الحوزة العلمیه بقم، مؤسسه النشر الإسلامی.
7.         علم‌الهدی، علی بن حسین. (1415 ه.ق). الانتصار، قم: جماعة المدرسین فی الحوزة العلمیه بقم، مؤسسه النشر الإسلامی.
8.         عیسائی تفرشی، محمد. (1383). تجزیه‌وتحلیل «تراست» در حقوق انگلیس و مقایسۀ آن با نهاد وقف در حقوق ایران، پژوهش حقوق عمومی، دورۀ 6، شمارۀ 13، 19-47.
9.         کاتوزیان، امیرناصر. (1380). ستایش قرارداد یا ادارۀ قرارداد، مجلۀ دانشکدۀ حقوق و علوم‌ سیاسی، دورۀ 52، 111-135.
10.      کاتوزیان، امیرناصر. (1385). سهم عدالت در تفسیر قانون، مجلۀ دانشکدۀ حقوق و علوم سیاسی، دورۀ 72، 361-383.
11.      کاظمی محمود؛ ذوالفقاری، مهسا؛ بادینی، حسن و سیفی زیناب، غلامعلی. (1401). اثر ثبت در مالکیت املاک از منظر نظام‌های حقوقی ایران و انگلستان با نگرشی بر اخلاق عمومی و بهداشت قضایی، مجلۀ اخلاق زیستی (علمی پژوهشی)، دورۀ 12، شمارۀ 37، 1–17.
12.      محقق حلی، جعفر بن حسن. (1408 ه.ق). شرائع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام، جلد چهارم، قم: اسماعیلیان.
13.      مکارم‌ شیرازی، ناصر. (1390). قاعدۀ لا ضرر، قم: امام علی بن ابی‌طالب (علیه‌السلام).
14.      مکارم شیرازی، ناصر. (1400). استفتاء از سایت معظمٌ‌له با کد رهگیری: 140011040099.
15.      منتظری، حسینعلی. (1384). استفتائات، جلد دوم، تهران: سایه.
16.      موسوی خمینی، روح‌الله. (1392). تحریر الوسیله، جلد دوم، تهران: مؤسسۀ تنظیم و نشر آثار امام خمینی (ره).
17.      موسوی خمینی، روح‌الله. (1392). استفتائات، جلد دهم، تهران: مؤسسۀ تنظیم و نشر آثار امام‌ خمینی (ره).
18.      نجفی، محمدحسن. (بی‌تا). جواهر الکلام فی شرح شرایع الاسلام، جلد 32، بیروت: دار إحیاء التراث العربی.
19.  Ali v Dinc and Anor. (2022). EWCA Civ 34. Court of Appeal (Civil Division) of England and Wales. Retrieved from: https://www.bailii.org/ew/cases/EWCA/Civ/2022/34.html
20.  Ali v Dinc and Ors. (2020). EWHC 3055. High Court of Justice, Business and Property Courts (Chancery Division). Retrieved from https://www.bailii.org/ew/cases/EWHC/Ch/2020/3055.pdf
21.  Baker, J. (2019). An introduction to English legal history, (5th ed.), Oxford: Oxford University Press.
22.  Cooke, E. (2020). Land law, (3rd ed). Oxford: Oxford University Press.
23.  Dixon, M. (2024). Modern land law, (13th ed.), London: Routledge.
24.  Fisher, H. A. L. (1911). The Collected Papers of Frederic William Maitland, Vol. 3, Cambridge: Cambridge University Press.
25.  Gardner, S. and MacKenzie, E. (2012). An Introduction to Land Law, (3rd rev. ed.), London: Hart Publishing.
26.  Gardner, S. (2011). An Introduction to the Law of Trusts, (3rd ed.), Oxford: Oxford University Press.
27.  George, M. and Layard, Antonia. (2019). Thompson’s Modern Land Law, (7th ed.), Oxford, United Kingdom: Oxford University Press.
28.  George, M. and Layard, A. (2022). Thompson’s modern land law, (8th ed), Oxford: Oxford University Press.
29.  Glister, J. and Lee, J. (2018). Hanbury & Martin: Modern equity, (21st ed.), London: Sweet & Maxwell Ltd. Converted from epub to pdf.
30.  Gray, K. J. and Gray, S. F. (2005). Elements of land law, (4th ed.), Oxford University Press.
31.  Hudson, A. (2015). Equity and trusts, London: Routledge.
32.  Hudson, A. (2016). Principles of equity and trusts, London: Routledge.
33.  Huws, Catrin Fflur. (2014). Text, Cases and Materials on Equity and Trusts. Harlow: Pearson Education.
Ipsa Loquit

  • Receive Date 30 January 2026
  • Accept Date 18 February 2026