فصلنامه قضاوت

فصلنامه قضاوت

مطالعه تطبیقی حمایت های حقوقی نظام ثبت رسمی معاملات رومی ژرمن (آلمان و فرانسه) در نظام حقوقی ایران

نوع مقاله : مقاله علمی - پژوهشی

نویسندگان
1 استادیار گروه حقوق خصوصی، دانشگاه علوم قضایی و خدمات اداری، (مدیرکل آموزش قوه قضاییه، معاونت منابع انسانی قوه قضاییه)، تهران، ایران، رایانامه: johari@ujsas.ac.ir
2 دانش آموخته دکترای حقوق خصوصی، دانشکده علوم و معارف، جامعه المصطفی العالمیه، قم، ایران، (نویسنده مسئول)، رایانامه: n.nima1376@gmail.com
10.22034/judg.2026.2065667.1522
چکیده
در ایران، معاملات غیرمنقول بدون ثبت رسمی با مشکلاتی مانند وقوع معاملات معارض، جعل اسناد و افزایش دعاوی ملکی همراه است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ با هدف کاهش این مشکلات، افزایش شفافیت مالکیت و تقویت اعتماد عمومی به نظام حقوقی تدوین شد. با این حال، اجرای کامل اهداف قانون با چالش‌هایی مواجه است؛ از جمله گستره وسیع الزامی بودن ثبت، درج حقوق دینی یا تعهدات قراردادی، نبود زیرساخت‌های کافی و هزینه‌های بالای ثبت که می‌تواند اصول حاکمیت اراده و نظام ثبت عینی ایران را تحت تأثیر قرار دهد. هدف این پژوهش، بررسی چالش‌ها و نقد قانون جدید، تحلیل آثار ثبت رسمی بر امنیت حقوقی و قطعیت معاملات، و ارائه راهکارهایی برای بهبود کارایی نظام ثبت اموال غیرمنقول است. روش پژوهش تحلیلی و مبتنی بر مطالعات تطبیقی با حقوق فرانسه و بررسی نظریه «شرط قابلیت استناد» معاملات غیرمنقول می‌باشد. نتایج نشان می‌دهد که الزام گسترده به ثبت و تعارض میان حقوق عینی و تعهدات قراردادی، ابهام در ماهیت شرط قابلیت استناد و استمرار اعتبار محدود اسناد عادی، موجب کاهش قطعیت و افزایش ریسک حقوقی در معاملات غیرمنقول شده است. پذیرش تفسیر ماهوی از شرط قابلیت استناد و تمرکز قانون بر ثبت حقوق عینی، همراه با استفاده از سازوکارهایی مانند ثبت موقت یا رزرو تقدم، می‌تواند این مشکلات را کاهش دهد. به طور خلاصه، اصلاح و بازنگری قانون به نحوی که با اصول نظام ثبت ایران همسو باشد، ضمن تضمین امنیت حقوقی و کاهش دعاوی ملکی، اهداف اصلی قانون یعنی شفافیت، نظم و قطعیت معاملات غیرمنقول را به‌طور مؤثر محقق می‌سازد.
کلیدواژه‌ها
موضوعات

1.         خیری، مهدی. (1404). شرحی جامع و ماده به ماده بر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نوبت اول، تهران: توازن.
2.         ریپر، ژرژ. (1400). نیروهای پدیدآورندۀ حقوق، ترجمۀ رضا شکوهی‌زاده، تهران: مجد.
3.         زاهدیان تجنکی، مهران و پیروز پیمان، زهره. (1404). محشی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نهم، تهران: جنگل.
4.         زندی، محمد. (1390). رویۀ قضایی دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (9): بیع، چاپ اول، تهران: جنگل جاودانه.
5.         شاهبان بیشه، حمزه و قلی‌زاده آغوزی، مهدی. (1403). نکاتی در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نوبت اول، تهران: پژواک عدالت.
6.         شهیدی، محمد. (1375). مجموعه مقالات: تشکیل بیع، تهران: حقوقدان.
7.         صالح احمدی، سعید. (1403). تفسیر علمی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نوبت اول، تهران: دادبخش.
8.         صفایی، سیدحسین. (1390). اشخاص و محجورین، چاپ بیست‌ویکم، تهران: میزان.
9.         صفایی، سیدحسین. (1394). حقوق مدنی: اموال و مالکیت، تهران: سمت.
10.      صفی‌زاده، سروش. (1401). جایگاه ثبت در انتقال قراردادی اموال غیرمنقول در ایران؛ مطالعۀ تطبیقی با حقوق انگلستان، سوئیس و فرانسه، مجلۀ حقوقی دادگستری، دورۀ 86، شمارۀ 118.
11.      طباطبائی حصاری، نسرین. (1395). عوامل محیطی و انسانی هزینۀ معاملات ملکی و راهکارهای کنترلی حقوق ثبت ایران، دانشنامۀ حقوق اقتصادی، دورۀ ۲۳، شمارۀ ۱۰، 1-20.
12.      طباطبائی حصاری، نسرین. (1398). مبانی و آثار نظام ثبت املاک، تهران: شرکت سهامی انتشار.
13.      طباطبائی حصاری، نسرین. (1400). خصوصی‌سازی سیستم ثبتی از طریق دفاتر اسناد رسمی، پژوهش حقوق عمومی، دورۀ 23، شمارۀ 72.
14.      طباطبایی حصاری، نسرین. (1403). نگرشی انتقادی به رویکردهای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در حل چالش‌های معاملات املاک، مجلۀ حقوقی دادگستری، دورۀ ۸۸، شمارۀ ۱۲۸، 1-32.
15.      طباطبائی حصاری، نسرین و آیین‌پرست، سحر. (1402). جایگاه نهاد «ثبت» در تأمین ثبات وضعیت حقوقی اموال منقول و امنیت معاملاتی با تأکید بر معاملات وثیقه‌ای، مطالعات حقوق خصوصی، دورۀ ۵۳، شمارۀ ۴، 581-601.
16.      طباطبائی حصاری، نسرین و سلیمان‌آبادی، الهه. (1404). مطالعۀ تطبیقی اصول حقوقی حاکم بر نهاد سردفتری در دو نظام سردفتری لاتین و عمومی و ریشههای آن، نشریه پژوهشهای حقوق ثبت، دورۀ 3، شمارۀ 1، 175-202.
17.      طباطبائی حصاری، نسرین و صفی‌زاده، سروش. (1400). درآمدی بر خانواده‌های بزرگ ثبت املاک معاصر (بر مبنای مؤلفه‌های کلان طبقه‌بندی تطبیقی)، فصلنامۀ تحقیقات حقوقی، دورۀ ۲۴، شمارۀ ۹۴، 239-266.
18.      طباطبائی، سیدمرتضی و سادات اخوی، سیدمحسن. (1398). تحلیل اعتبار مطلق اسناد رسمی در پرتو قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه، مجلۀ حقوقی دادگستری، دورۀ 83، شمارۀ 108.
19.      عابدیان، میرحسین. (1388). در تکاپوی عدالت، چاپ اول، تهران: میزان.
20.      عابدیان، میرحسین. (1390). تقریرات درس حقوق مدنی 2 کارشناسی ارشد، تهران: دانشکدۀ حقوق دانشگاه شهید بهشتی.
21.      عبادی، یاسر. (1400). چالش‌های اجرای قانون ثبت رسمی معاملات املاک، مجلۀ مطالعات حقوقی معاصر، شمارۀ 4.
22.      قاسم‌زاده، علی‌رضا. (1401). تحلیل قانون الزام به ثبت رسمی، فصلنامۀ حقوق و توسعه، شمارۀ 2.
23.      کاتوزیان، ناصر. (1371). عقود معین، جلد اول، چاپ چهارم، تهران: شرکت انتشار.
24.      کاتوزیان، ناصر. (1380). اثبات و دلیل اثبات، جلد یک، تهران: میزان.
25.      کاتوزیان، ناصر. (1384). حمایت از زیان‌دیده و مسئولیت تولیدکننده در حقوق فرانسه، مجلۀ دانشکدۀ حقوق و علوم سیاسی، شمارۀ 68.
26.      کاتوزیان، ناصر. (1386). قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، چاپ شانزدهم، تهران: میزان.
27.      کاتوزیان، ناصر. (۱۳۸۸ الف). اموال و مالکیت، چاپ بیست‌وهفتم، تهران: میزان.
28.      کاتوزیان، ناصر. (۱۳۸۸ ب). قواعد عمومی قراردادها، جلد دوم، چاپ هفتم، تهران: شرکت سهامی انتشار.
29.      کاتوزیان، ناصر. (1391). عقود معین، جلد چهارم، چاپ هفتم، تهران: شرکت سهامی انتشار.
30.      کاتوزیان، ناصر. (1392). قواعد عمومی قراردادها، جلد سوم، چاپ هشتم، تهران: شرکت سهامی انتشار.
31.      کاشانی، سیدمحمد. (1388). قراردادهای ویژه، چاپ اول، تهران: میزان.
32.      نصیری، مهدی. (1397). بررسی فقهی و حقوقی قولنامه در معاملات ملکی، پژوهشنامۀ حقوق اسلامی، شمارۀ 12.
33.      هوشیار، سیاوش. (1403). قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نوبت اول، تهران: دادبازار.
34.      هاشمی، سیدسعید. (۱۳۹۹). سلسله نشستهای بررسی و نقد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تهران: پژوهشگاه قوۀ قضائیه.
35.      یثربی، سیدعلی‌محمد و رضاپور آکردی، محمدعلی. (1397). انتخاب بین مالک یا خریدار با حسن‌نیت؛ تحلیل اقتصادی نظام ثبت زمین در کامن ‌لا (نظام رکورد و رجیستر) با نگاهی به مادۀ 22 قانون ثبت اسناد و املاک، مطالعات حقوق خصوصی، دورۀ ۴۸، شمارۀ ۲، 343-362.
36.     Badenhorst, P, J. (2006). “Mineral Law and the Doctrine of Rights: A Microscope of Magnification?”, Obiter, 27(3), 539-553.
37.     Berlee, A. (2018). Access to Personal Data in Public Land Registers, Netherlands: Eleven International Publishing.
38.     Carey Miller, D and Pope, A. (2000). “South African Land Reform”. Journal of African Law, 44(2), 167-194.
39.     Carruthers, P. (2015). “Tangled Web Indeed: The English Land Registration Act and Comparisons with the Australian Torrens System”, University of New South Wales Law Journal, 38(4), 1123-1149.
40.     Cooke, E. (2003). The New Law of Land Registration, Oxford & Portland, Oregon: Hart Publishing.
41.     Cooke, E. (2012). Land Registration Institutions: Developed World, London: Elsevier Ltd.
42.     Cursley, J and Davys, M. (2011). Land Law, London: Palgrave MacMillan Law Masters.
43.     Dixon, M. (2010). Modern Land Law, London & New York: Routledge.
44.     Foster, K. (2013). “Certificates of Possessory Title: A Sensible Addition to Minnesota's Successful Torrens System”, William Mitchell Law Review, 40(1), 1-25.
45.     Glock, S. (2004). EUI-Real Property Law Project (France), Florence: European University Institute. Available at: link.
46.     Janczyk, J, T. (1977). “An Economic Analysis of the Land Title Systems for Transferring Real Property”, The Journal of Legal Studies, 6(1), 123-145.
47.     Molkenteller, D, H. (1991). Die These vom Dinglichen Vertrag: Zur Formalen Struktur der Eigentumsübertragung nach § 929 Satz 1 BGB, Frankfurt am Main: Lang.
48.     O'Connor, P. (2009). “Deferred and Immediate Indefeasibility: Bi-jural Ambiguity in Registered Land Title Systems”, Edinburgh Law Review, 13(2), 189-212.
49.     Peiró, N and Martinez García, E. (2017). “Blockchain and Land Registration Systems”, European Property Law Journal, 6(3), 201-224.
50.     Pienaar, G, J. (2015). “The Real Agreement as Causa for the Transfer of Immovable Property”, Journal of Contemporary Roman Dutch Law, 78, 47-62.
51.     Pottage, A. (1995). “The Originality of Registration”, Oxford Journal of Legal Studies, 15(3), 357-376.
52.     Sagaert, V. (2016). “Negative and Positive Land Registers: Public Faith in Registration from a Belgian Perspective”, In Schriften zum Internationalen Recht, Band 212, Berlin: Duncker & Humblot, 25-48.
53.     Schmid, H; Hertel, Ch and Wicke, H. (2005). Real Property Law and Procedure in the European Union, Florence: European University Institute. Available at: link.
54.     Schuster, E, J. (2000). The Principles of German Civil Law, Moscow: Рипол Классик.
55.     Simler, Ph and Delebecque, P. (2016). Droit Civil, Les Sûretés, La Publicité Foncière (7e edition), Paris: Dalloz.
56.     Sonnekus, J, C. (2009). “Saaklike Ooreenkoms Ondanks Kennis van Wilsgebrek?: Aantekeninge”, Journal of South African Law / Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, 2009(4), 709-723.
57.     The Law Commission. (2016). Updating the Land Registration Act 2002, Consultation Paper No. 227, London: Law Commission. Available at: link.
58.     Torrens, R, R. (2002). The Torrens System of Land Registration: Historical and Comparative Perspectives, Adelaide: Wakefield Press.
59.     UN-ECE. (2000). Study on Key Aspects of Land Registration and Cadastral Legislation, Part 2 of 2. Geneva: United Nations Economic Commission for Europe. Available at: link.
60.     Whitman, J, Q. (2010). Property Law and Comparative Law in Europe, Cambridge: Cambridge University Press.
61.     Youngs, R. (2014). English, French & German Comparative Law, London: Routledge.
دوره 26، شماره 126
تابستان 1405
صفحه 131-151

  • تاریخ دریافت 22 تیر 1404
  • تاریخ بازنگری 14 مهر 1404
  • تاریخ پذیرش 04 مرداد 1405