فصلنامه قضاوت

فصلنامه قضاوت

مطالعه‌ای تطبیقی حمایت‌های حقوقی نظام ثبت رسمی معاملات در حقوق رم، آلمان، فرانسه و ایران با تأکید بر ضرورت تصویب و رفع چالش‌های تفسیری قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول 1403

نوع مقاله : مقاله علمی - پژوهشی

نویسندگان
1 مدیرکل آموزش قوه قضاییه، معاونت منابع انسانی قوه قضاییه و استادیار گروه حقوق خصوصی، دانشگاه علوم قضایی و خدمات اداری، تهران، ایران
2 گروه فقه و حقوق، دانشکده علوم و معارف، جامعه المصطفی العالمیه، قم، ایران
10.22034/judg.2026.2065667.1522
چکیده
در ایران، معاملات غیرمنقول بدون ثبت رسمی با مشکلاتی مانند وقوع معاملات معارض، جعل اسناد و افزایش دعاوی ملکی همراه است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ با هدف کاهش این مشکلات، افزایش شفافیت مالکیت و تقویت اعتماد عمومی به نظام حقوقی تدوین شد. با این حال، اجرای کامل اهداف قانون با چالش‌هایی مواجه است؛ از جمله گستره وسیع الزامی بودن ثبت، درج حقوق دینی یا تعهدات قراردادی، نبود زیرساخت‌های کافی و هزینه‌های بالای ثبت که می‌تواند اصول حاکمیت اراده و نظام ثبت عینی ایران را تحت تأثیر قرار دهد. هدف این پژوهش، بررسی چالش‌ها و نقد قانون جدید، تحلیل آثار ثبت رسمی بر امنیت حقوقی و قطعیت معاملات، و ارائه راهکارهایی برای بهبود کارایی نظام ثبت اموال غیرمنقول است. روش پژوهش تحلیلی و مبتنی بر مطالعات تطبیقی با حقوق فرانسه و بررسی نظریه «شرط قابلیت استناد» معاملات غیرمنقول می‌باشد. نتایج نشان می‌دهد که الزام گسترده به ثبت و تعارض میان حقوق عینی و تعهدات قراردادی، ابهام در ماهیت شرط قابلیت استناد و استمرار اعتبار محدود اسناد عادی، موجب کاهش قطعیت و افزایش ریسک حقوقی در معاملات غیرمنقول شده است. پذیرش تفسیر ماهوی از شرط قابلیت استناد و تمرکز قانون بر ثبت حقوق عینی، همراه با استفاده از سازوکارهایی مانند ثبت موقت یا رزرو تقدم، می‌تواند این مشکلات را کاهش دهد. به طور خلاصه، اصلاح و بازنگری قانون به نحوی که با اصول نظام ثبت ایران همسو باشد، ضمن تضمین امنیت حقوقی و کاهش دعاوی ملکی، اهداف اصلی قانون یعنی شفافیت، نظم و قطعیت معاملات غیرمنقول را به‌طور مؤثر محقق می‌سازد.
کلیدواژه‌ها
موضوعات

دوره 26، شماره 126
تابستان 1405
صفحه 141-170

  • تاریخ دریافت 22 تیر 1404
  • تاریخ بازنگری 14 مهر 1404
  • تاریخ پذیرش 04 مرداد 1405